Crédito hipotecario: qué es y la guía para entender cómo funciona

Comprar una casa es, para la mayoría, el proyecto financiero más importante de la vida. Pero también es un objetivo que parece lejano si no tenés todos los ahorros. Ahí es donde entra en juego el crédito hipotecario, una herramienta que te permite financiar esa compra a largo plazo.

Si escuchaste hablar de él pero no tenés del todo claro cómo funciona, no te preocupes. Acá te vamos a explicar de manera simple qué es, para qué sirve y cuáles son los conceptos clave que tenés que manejar antes de empezar a averiguar.

¿Qué es un crédito hipotecario?

Un crédito hipotecario es un préstamo que te da un banco u otra entidad financiera para que puedas comprar, construir, refaccionar o ampliar una vivienda. La característica principal que lo diferencia de otros préstamos es su garantía: el inmueble que comprás queda "hipotecado" a favor del banco.

¿Qué significa esto? Que si por alguna razón dejás de pagar las cuotas, el banco tiene el derecho de iniciar un proceso legal para quedarse con la propiedad y venderla para recuperar el dinero que te prestó. Esta garantía es lo que le da seguridad a la entidad y le permite ofrecerte montos más grandes y plazos más largos que en un préstamo personal común.

En resumen, el crédito hipotecario sirve para que puedas acceder a tu casa hoy, pagándola en cuotas durante muchos años, mientras que la propia casa funciona como respaldo del préstamo.

Los 4 pilares de un crédito hipotecario

Para entender bien cómo funciona, tenés que familiarizarte con cuatro conceptos que están presentes en cualquier oferta que analices. Son las "reglas del juego" que definen todo el préstamo.

1. El capital o monto del préstamo

Es la cantidad de plata que el banco te presta. Generalmente, los bancos no financian el 100% del valor de la propiedad. Lo más común es que te presten hasta un 75% u 80% del precio de tasación del inmueble.

Esto quiere decir que vas a necesitar tener ahorros propios para cubrir la diferencia, lo que se conoce como aporte inicial o anticipo. Por ejemplo, si la casa que querés comprar vale 100.000 dólares, y el banco te financia el 80%, vas a necesitar 20.000 dólares de tus ahorros para completar la operación. A esto, además, tenés que sumarle los gastos de escritura y otros costos asociados.

2. La garantía hipotecaria

Como mencionamos antes, la garantía es la propia vivienda. La hipoteca es un derecho real que se inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble. Mientras estés pagando el crédito, la casa es tuya, podés vivir en ella y usarla sin problemas, pero tiene esa "carga" legal.

Una vez que cancelás la última cuota del préstamo, tenés que hacer un trámite llamado "levantamiento de hipoteca" para que la propiedad quede libre de esa garantía y sea 100% tuya sin ninguna limitación.

3. El plazo de devolución

El plazo es el tiempo total que tenés para devolver el dinero que te prestaron, más los intereses. En Argentina, los plazos de los créditos hipotecarios suelen ser largos: 10, 20 o hasta 30 años.

Un plazo más largo significa que tus cuotas mensuales van a ser más bajas, lo que puede facilitar el acceso al crédito. Sin embargo, también implica que vas a estar más tiempo pagando intereses, y el costo total del préstamo terminará siendo mayor. Por el contrario, un plazo más corto hace que las cuotas sean más altas, pero te liberás antes de la deuda y pagás menos intereses en total.

4. La relación cuota-ingreso

Este es uno de los factores más importantes que el banco analiza para decidir si te aprueba el crédito y cuánto te puede prestar. La relación cuota-ingreso (a veces abreviada como RCI) es el porcentaje de tus ingresos mensuales declarados que podés destinar al pago de la cuota del préstamo.

Por lo general, los bancos establecen un límite máximo para esta relación, que suele estar entre el 25% y el 35% de tus ingresos netos (es decir, de tu sueldo de bolsillo).

• Ejemplo práctico: Si ganás $1.000.000 por mes y el banco fija una relación cuota-ingreso del 25%, la cuota de tu crédito no podrá superar los $250.000.

El banco usa este límite para asegurarse de que tengas resto para cubrir tus otros gastos y de que no te sobreendeudes, lo que aumenta el riesgo de que no puedas pagar. Por eso, al momento de solicitar un crédito, te van a pedir recibos de sueldo, declaraciones de Ganancias si sos autónomo o cualquier otro comprobante que demuestre tus ingresos formales.

El sistema de amortización: ¿cómo se pagan las cuotas?

Las cuotas que pagás cada mes se componen de dos partes: una parte que devuelve el capital que te prestaron (amortización) y otra parte que corresponde a los intereses. La forma en que se combinan estos dos elementos a lo largo del tiempo se conoce como "sistema de amortización".

El más común en Argentina es el sistema francés. En este sistema, las cuotas son fijas o variables según la tasa, pero al principio del crédito, la mayor parte de lo que pagás son intereses. A medida que pasan los años, esa proporción se invierte: tus pagos se destinan cada vez más a cancelar el capital y menos a los intereses.

La importancia del Costo Financiero Total (CFT)

Cuando compares ofertas de distintos bancos, no te fijes solo en la tasa de interés nominal (TNA). El dato clave que tenés que mirar es el Costo Financiero Total (CFT). El CFT incluye la tasa de interés y todos los demás gastos asociados al crédito, como seguros de vida, seguros de incendio y gastos administrativos.

Por eso, un crédito con una TNA más baja puede terminar siendo más caro que otro si sus gastos asociados son mayores. El CFT te da el porcentaje real de lo que te va a costar el crédito por año. Si querés entenderlo en detalle, podés leer nuestra guía sobre qué es el Costo Financiero Total (CFT) y por qué es el dato clave de tu crédito.

Tipos de créditos hipotecarios en Argentina

En el mercado argentino, las opciones de crédito hipotecario suelen variar en la forma en que se ajustan sus cuotas y su capital. Las alternativas más conocidas son los créditos ajustados por Unidades de Valor Adquisitivo (UVA), que siguen la inflación, y los tradicionales a tasa fija o variable. Cada uno tiene sus propias características, ventajas y riesgos, por lo que es fundamental que entiendas bien sus diferencias. Si te interesa este punto, podés profundizar en nuestra nota sobre crédito hipotecario UVA o tradicional.

Analizar con calma estos conceptos te va a permitir entender mejor cualquier propuesta de crédito hipotecario y tomar una decisión mucho más informada para el futuro de tu hogar y tus finanzas.