Cómo rescindir un contrato de alquiler: la guía para entender tus opciones

¿Necesitás terminar tu contrato de alquiler antes de tiempo y no sabés por dónde empezar? Si te estás preguntando "qué pasa si me voy antes del departamento", llegaste al lugar indicado. Rescindir un contrato puede parecer complicado, especialmente con los cambios recientes en la normativa, pero es un derecho que tenés.

Entender las reglas es clave para evitar conflictos y costos inesperados. La fecha en la que firmaste tu contrato es el dato más importante, ya que define qué ley se aplica. Acá te vamos a explicar de manera clara y directa cómo funciona el proceso en Argentina, tanto para los contratos viejos como para los nuevos.

Rescisión del contrato de alquiler: ley vieja y nueva normativa

En Argentina, el panorama de los alquileres cambió de forma importante. Hoy conviven dos regímenes distintos, y el que te corresponde depende de cuándo firmaste.

• Contratos firmados ANTES del 29 de diciembre de 2023: Se rigen por la Ley de Alquileres N° 27.551 y las disposiciones del Código Civil y Comercial de la Nación (CCyCN) vigentes en ese momento.
• Contratos firmados DESDE el 29 de diciembre de 2023: Se rigen por las modificaciones al CCyCN introducidas por el Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) 70/2023. La principal diferencia es que ahora prevalece lo que las partes acuerden en el contrato.

Fijate bien en la fecha de tu contrato, porque de eso dependen los plazos, los preavisos y las multas que te pueden corresponder.

Contratos regidos por la ley anterior (hasta el 28/12/2023)

Si firmaste antes del DNU, las condiciones para irte antes son más estructuradas. Según el artículo 1221 del Código Civil y Comercial, debías cumplir ciertos requisitos:

• Plazo mínimo: Tenías que esperar a que pasaran al menos seis meses desde el inicio del contrato para poder rescindirlo.
• Preaviso: Debías notificar tu decisión al propietario con al menos un mes de anticipación.
• Indemnización: El costo de irte antes dependía de cuándo lo hicieras:
  • Durante el primer año: La multa era de un mes y medio de alquiler.
  • Después del primer año: La multa se reducía a un mes de alquiler.

Una excepción importante: si avisabas con tres meses o más de anticipación (y ya habías pasado los primeros seis meses), no correspondía pagar ninguna multa.

Contratos regidos por la nueva normativa (DNU 70/2023)

Con la entrada en vigencia del DNU 70/2023, las reglas cambiaron para los contratos nuevos. La idea central es la "libertad de pacto" entre las partes, lo que significa que lo que dice tu contrato tiene más peso que nunca. Sin embargo, si el contrato no aclara nada específico sobre la rescisión, se aplica la nueva versión del artículo 1221 del CCyCN.

Estas son las claves del nuevo sistema:

• Sin plazo mínimo: Podés rescindir el contrato en cualquier momento, incluso desde el primer mes. Ya no es necesario esperar seis meses.
• Notificación fehaciente: Aunque la ley no exige un preaviso con un plazo determinado, es fundamental que comuniques tu decisión por un medio que deje constancia, como una carta documento. Esto establece la fecha a partir de la cual se calculará la multa.
• Indemnización única: La multa ahora es fija. Tenés que pagar el equivalente al 10% del total de los alquileres que faltan para terminar el contrato.

¿Cómo se calcula? Por ejemplo, si tu alquiler es de $100.000 y te quedan 10 meses de contrato, el total restante es $1.000.000. La indemnización sería el 10% de esa cifra, es decir, $100.000.

¿Cuándo puedo rescindir un contrato de alquiler?

La respuesta corta es: depende de cuándo firmaste.

• Contratos nuevos (desde el 29/12/2023): Podés rescindir en cualquier momento. La ley ya no te exige un tiempo mínimo de permanencia en la propiedad.
• Contratos viejos (antes del 29/12/2023): Solo podés rescindir una vez que hayan pasado los primeros seis meses del contrato.

Es muy importante que, sin importar la fecha de tu contrato, siempre notifiques tu decisión de manera formal. Una charla o un mensaje de WhatsApp no son suficientes para iniciar el proceso legalmente. La carta documento es la herramienta más segura para esto.

¿Qué pasa si me voy antes de que termine el contrato?

Irte antes de la fecha pactada casi siempre implica pagar una compensación económica al propietario. Esto es así porque el contrato es un acuerdo que genera expectativas en ambas partes. Al romperlo unilateralmente, la ley establece una forma de compensar a la otra parte por el cambio de planes.

Como vimos, el monto de esa compensación (o "multa") es la principal diferencia entre los contratos viejos y los nuevos:

Recordá que además de la indemnización, al dejar el inmueble tenés que asegurarte de no tener deudas de servicios (luz, gas, agua) ni de expensas. El depósito de alquiler que entregaste al principio sirve como garantía para cubrir estos posibles saldos y debe ser devuelto si todo está en orden.