Rescindir el contrato de alquiler siendo inquilino: los requisitos y costos que tenés que saber

¿Necesitás mudarte antes de que termine tu contrato de alquiler y no sabés por dónde empezar? Es una situación más común de lo que parece. La buena noticia es que, como inquilino, tenés el derecho de terminar el acuerdo de forma anticipada. Sin embargo, las condiciones para hacerlo cambiaron de manera importante en Argentina.

La clave para entender qué te corresponde y cuánto tenés que pagar está en la fecha en que firmaste el contrato. El Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) 70/2023, vigente desde el 29 de diciembre de 2023, modificó el Código Civil y Comercial de la Nación y estableció nuevas reglas. Por eso, hoy conviven dos sistemas distintos. Aquí te explico de forma directa y clara cómo funciona cada uno para que sepas exactamente dónde estás parado.

¿Qué necesitás para rescindir tu contrato de alquiler?

Si firmaste tu contrato a partir del 29 de diciembre de 2023, el proceso es más flexible. La normativa actual, basada en el artículo 1221 del Código Civil y Comercial modificado por el DNU 70/2023, te permite terminar el alquiler en cualquier momento.

Fijate en estos puntos clave:

• Sin plazo mínimo: Ya no es necesario que esperes a cumplir seis meses en la propiedad para poder rescindir el contrato. Podés hacerlo cuando lo necesites, incluso desde el primer mes.
• Notificación al propietario: Tenés que comunicarle tu decisión al locador de manera fehaciente. Esto significa usar un medio que deje constancia de la fecha en que avisaste, como una carta documento o un correo electrónico certificado si así lo acordaron en el contrato. Este paso es fundamental porque a partir de esa fecha se calcula la indemnización.
• Pago de una indemnización: Dejar el inmueble antes de tiempo tiene un costo. La ley establece que debés pagar una indemnización al propietario.

Contratos firmados antes del 29 de diciembre de 2023

Si tu contrato es anterior a esa fecha, se sigue rigiendo por la ley que estaba vigente cuando lo firmaste (Ley 27.551, conocida como Ley de Alquileres). En este caso, las condiciones son distintas:

• Plazo mínimo de seis meses: Para poder rescindir, debías haber vivido en el inmueble por lo menos durante seis meses.
• Preaviso: Era necesario avisar al propietario con al menos un mes de anticipación.
• Indemnización diferente: El monto a pagar variaba según el momento de la rescisión.

Para un análisis más detallado de todas las opciones y escenarios, tanto para inquilinos como para propietarios, podés consultar nuestra guía sobre cómo rescindir un contrato de alquiler: la guía para entender tus opciones.

¿Cómo se calcula la indemnización por irte antes?

El cálculo de lo que tenés que pagar por la rescisión anticipada es el punto que más dudas genera y depende, de nuevo, de la fecha de tu contrato.

Para contratos nuevos (desde el 29/12/2023)

El artículo 1221 del Código Civil y Comercial, tras la reforma del DNU, establece una fórmula simple. La indemnización que te corresponde pagar es el 10% del valor total de los alquileres que faltan hasta la fecha de finalización del contrato.

Veamos un ejemplo hipotético para que quede más claro:

• Supongamos que tu alquiler mensual es de $100.000.
• Decidís rescindir el contrato y todavía te quedan 10 meses para cumplirlo.
• El monto total de los alquileres restantes sería: 10 meses x $100.000/mes = $1.000.000.
• La indemnización sería el 10% de ese total: $1.000.000 x 10% = $100.000.

Un dato importante: si tu contrato incluye cláusulas de ajuste del precio (por ejemplo, por inflación), el cálculo de los meses restantes debería considerar esos futuros aumentos. Es un punto que conviene revisar en el texto del contrato de alquiler: qué es y las cláusulas que no pueden faltar para no llevarte sorpresas.

Para contratos anteriores al 29/12/2023

En el esquema de la ley anterior, la indemnización era una suma fija basada en tu alquiler mensual:

• Si rescindías durante el primer año de contrato: debías pagar el equivalente a un mes y medio de alquiler.
• Si rescindías después del primer año: la penalidad era de un mes de alquiler.

Existía una excepción: si en un contrato de vivienda notificabas la rescisión con tres meses o más de anticipación, no correspondía pagar indemnización, siempre que ya hubieran pasado los primeros seis meses de contrato.

El paso a paso para notificar la rescisión

Una vez que tomaste la decisión de mudarte, es crucial que sigas los pasos correctos para formalizar la rescisión y evitar problemas a futuro.

1. Revisá tu contrato: Antes que nada, leé bien las cláusulas de rescisión. Aunque la ley marca una pauta general, el contrato puede tener detalles específicos acordados entre las partes.
2. Redactá la notificación: Escribí una nota donde comunicás de forma clara e inequívoca tu decisión de rescindir el contrato a partir de una fecha determinada. No es necesario que expliques los motivos.
3. Enviala por un medio fehaciente: La mejor opción es una carta documento. Podés tramitarla en cualquier sucursal del Correo Argentino. Esto te da un respaldo legal, ya que queda una constancia oficial de que el propietario fue notificado y en qué fecha.
4. Coordiná la entrega del inmueble: Acordá con el propietario o la inmobiliaria una fecha y hora para devolver las llaves. Es recomendable firmar un acta de entrega donde conste el estado del inmueble y que no quedan deudas de servicios o expensas.

¿Qué pasa con el depósito en garantía?

El depósito de alquiler: qué es y el rol que cumple en tu contrato debe ser devuelto una vez que finaliza el contrato, incluso si la rescisión fue una decisión tuya.

Su función es cubrir eventuales deudas de servicios públicos, expensas o el costo de reparar daños en la propiedad que no sean por el uso normal. El propietario tiene derecho a retenerlo por un plazo prudencial hasta verificar que todo esté en orden y que no hayan quedado facturas impagas. Una vez saldado todo, debe reintegrarte el monto actualizado al valor del último mes de alquiler.

Recordá que la indemnización por rescisión anticipada y las posibles deudas son conceptos distintos. El depósito no puede usarse para pagar la multa, salvo que lo acuerdes expresamente con el propietario.